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一线城市核心地段 房价10年暴跌60%!这就是楼市的未来?


点击:136 作者:上海配资网www.xjzv.cn 日期:2020-05-08 08:53:38

据世邦魏理仕报告,2019年,一线城市写字楼空置率明显上升,一连创下多个“历史新高”。

所以,最后一个关键问题是,住宅市场会像写字楼一样吗?

无论住宅,还是写字楼,都是钢筋水泥,区别主要在于用途不同。

如果按12块计算,那么一年的租金就有5.26亿(12*365*12/10000),一年的回报率就是9.4%(5.26/56)。

供过于求,深圳写字楼未来状况,也不容乐观。

经济好≠高房价!

现在,你怎么判断一套住宅,自己是买亏了还是买赚了?

先是控制杠杆,严控杠杆资金进入房地产;然后限售限购,冻结房地产市场交易。

经济好≠高房价,再看一个最典型例子,长沙。

租金回报率?房价收入比?市场供需状况?都不是!

这也意味着,跟写字楼一样,住宅价格挤泡沫。

反过来,如果周围的住宅,都像这栋写字楼一样,那么价格得跌75%!

我们可以算一笔账:

这栋大楼180米,一共42层,建筑面积为12万平,简单计算一下,价格为46667元/平米。

为什么?需求下降,供给太多!

摆脱噩梦 全靠这两种方法!

10年间,房价跌了60%!

长沙的房价呢?

最后一个问题,被剥离出来的教育属性,会平均分给广大民众吗?

供给增多,空置率就上升,租金就下跌,估值也下降。反之亦然。

如果这栋楼改成住宅,房价大概多少?20万/平米!

戴德梁行数据显示,一季度深圳写字楼空置率为24.6%,环比上升2.6个百分点,空置率位居四大一线城市之首。

首先就是算账,算租金回报率。

2、花旗银行大厦还拥有面朝外滩139米的LED广告屏,收费标准为79万/小时。

以深圳为例。

除了居住功能,还承担户口、教育、金融投资等等重任。

不正常的市场是哪个?住宅市场。

正常情况下,空置率保持在10%以下属于正常水平,超过20%就太异常了。

2020年一季度,一线城市空置率再创新高!

三流城市抢房,二流城市抢人,一流城市抢产业。

最近几年,写字楼有个趋势,空置率不断攀升。

实际上,写字楼市场,非常成熟和市场化,这才是一个“正常”的市场。

注意一点,我们分析写字楼行业,是怎么分析的?

计算机、通信和其他电子设备制造业等多个行业,下降趋势的行业数量占比超过一半。

文/时晨晨

这笔投资,差不多11年就能收回成本。

第一太平戴维斯统计,未来五年深圳将迎来甲级写字楼供应高峰,今年预计共有134万平方米写字楼交付。未来五年,新增供应面积达到507万平方米。

最后,房价合理不合理,不再只看同小区成交价格,而是重点看房价收入比,看租金回报率。

京沪永远涨,黄金地段最保值,这个认知被颠覆了!

如果不会,那么这些优质资源会流到哪里呢?欢迎檀香们积极留言!

文件一共四个部分,每一部分都有具体条款,表示要放松土地管制,加大土地供给;

这到底怎么回事?

1、当下,花旗银行大厦租金为11-12元/每平•每天。

上海的政策目标根本不在房地产上,而是为了发展产业!

未来,住宅会不会像写字楼一样,关键得看,房子上面的其他属性,会不会剥离出去,只剩居住属性!

所以,现在搞清楚了,写字楼和住宅,本质区别就是:写字楼除了办公,其他任何依附属性都没有,而住宅,除了居住功能,还承载了教育、户口等其他功能。

这个是写字楼投资的铁律。

在流动性极差的市场,这种方法根本不能代表市场价值,而是庞氏骗局或博傻。

深圳经济波动,加上产业结构调整,导致不少企业退租,或者大换小,市场需求减少。

中国城市的国际影响力,营商环境排名,金融中心地位等等,都是靠上海来撑门面!

房价下跌,再结合当下的政策趋势,我们更加看好上海!

房住不炒,第二阶段,去除房子的附加属性,最重要的就是教育属性。

另一方面,深圳写字楼供给又大幅增加!

房住不炒,第一阶段,去除房子的金融属性。

从客户的角度看,如果花旗银行大厦的报价真的是56亿元,那么这个价格真的非常值!

那么,住宅会剥离其他属性,最后只剩居住属性吗?当然会,房住不炒,这是大势所趋!

要知道,2010年11月份,陆家嘴花旗银行大厦也曾寻求出售,报价高达12万元/平米。

房地产行业,几十年发展,“一将功成万骨枯”,高房价、高租金、高成本,已经成为毒瘤。

没有杠杆,没有交易,房地产基本去掉了金融属性。

尤其是第三部分,一共7条政策,6条跟房地产相关,一半直接跟土地交易相关。

所以,定价逻辑非常清晰,就看租金回报率,就看供需状况。

4月10日,上海制定《扩大有效投资稳定经济发展若干政策措施》,看似放松房地产,实际上为了支持产业发展!

2001年,长沙GDP只有728亿元,排名第27;2017年,长沙GDP就突破万亿,涨幅1300%,排名第14。

从排名第27到排名第14,一跃跨过13个城市,速度全国第一。

同期,上海空置率为21%,北京是13.8%,广州只有5.2%。

住宅市场,会像写字楼一样吗?

2017至2019年,深圳GDP增速从8.8%放缓到6.7%。2020年1-2月,深圳市规模以上工业增加值同比下降18.5%,降幅大于全国13.5%的均值。

戴德梁行报告显示,一季度深圳有3座甲级写字楼投入使用,带来30万平方米新增供应,将全市存量推升至582.4万平方米。

再一次颠覆认知!

甚至,很多政策都明确指出:降低用地成本。

房地产投资,李嘉诚有一句名言:地段,地段,还是地段!

写字楼,就是用来办公的。

高房价 正毁掉城市的未来!

房价,不是一个城市的荣耀,而是一个城市的“十字架”。

任何写字楼投资,都得拿着计算器,算概率、租金,最后算出赚多少钱。

难道,这就是中国楼市的未来?

一句话:经济超强,房价超低。

我们的住宅承受太多了,所以定价逻辑不清晰。

其次,就是看行业趋势,也就是供需关系。

所有人都知道,买房,就选核心城市,就选核心地段。

未来,有前途的城市,只有一条道路:消灭高房价,发展新产业。

做生意,收租金,除此之外,几乎没有其他用途。

商住房的泡沫已经挤得差不多了!

经济还在高速发展,GDP规模从1.68万亿飙升至3.8万亿,十年翻了一番。

写字楼估值为何如此低呢?我们看看行业状况。

算上租金收入和广告费,这笔投资差不多5年就能收回成本。

什么概念呢?

2019年,长沙房价收入比仅6.4,全国50城房价收入比倒数第一,买房全国最轻松。工作6年就能在长沙买一套房,真是太幸福了!

只能看,同小区、楼层和户型,别的房子交易价格是多少。

其中,北京15.9%,上海19.3%,深圳22.04%,广州5.5%。

有媒体报道,上海陆家嘴花旗银行大厦出售,报价仅为56亿元。

我们必须搞清楚,这两个标的有啥本质区别。

住宅呢?

整栋楼估值高达200多亿,得翻四倍!

10年间,陆家嘴花旗银行大厦,房价跌了60%,上海不行了?

户口的价值多少?教育的价值多少?金融属性价值多少?这些都太虚了,根本没法衡量嘛!

先是从学区房开始,“多片划区”,“六年一学位”,向优质教育资源动刀;然后租购同权,租房也能上学,促进普通教育资源公平。

当然不是!

剥离教育和金融属性住宅市场挤泡沫!

资源是稀缺的,优质资源更是稀缺,不是每个人都是后浪,绝大多数人只是韭菜。

这对一座城市来说,虽然不是坏事儿;但是对它的投资者来说,绝对是一个噩梦!

假如一年有1/10的时间亮着,那么一年的广告费也差不多6.9亿元(0.1*79*24*365/10000)。

上海还是全国经济规模最大的城市,是我国经济、金融、贸易、航运、科技创新中心,是全国最具国际化的城市。

不信?看看商住房,北京和上海的商住房,就剥离了教育和金融属性,价格只相当于周围普通住宅的40%-50%。

所以,当市场环境不好的时候,即便再好的投资标的,10年不仅不会涨,也会下跌60%。

增加土地供给,降低用地成本,一直是上海政策的大趋势。

难以置信,这可是我国最核心的城市,上海;这可是上海最核心的地段,陆家嘴!

上海的领导甚至直接表示:好项目,不缺土地!

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